פסק-דין בתיק ע"א 3341/04

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בנתניה (כב' השופט הרווי גרובס) מיום 11.7.04 (ת"א 1179/02) שבו דחה בית המשפט את תביעת המערערת להשבת כספים ששילמה למשיבות בעבור היטל השבחה.

1.         רקע

(א)                המערערת היא חברה העוסקת בייזום פרוייקטים, קבלנות בניין ועבודות פיתוח. המשיבות, כשמן, הן המועצה האזורית (להלן: " המועצה") חוף השרון והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף השרון (להלן: " הוועדה"). אף על פי שכל אחת מהמשיבות היא רשות אחרת בעלת סמכויות אחרות, הרי לצרכינו נלך אף אנו לשיטת בעלות הדין ובדרך כלל לא נבחין ביניהן ונראה בהן גוף אחד.

(ב)                קיבוץ תל יצחק (להלן: " הקיבוץ") התקשר בהסכם פיתוח (להלן: " הסכם הפיתוח") עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל") בנוגע למקרקעין בשטח של כ- 1,500 מ"ר הנמצאים בתחום שיפוטן של המשיבות (להלן: " המקרקעין"). הסכם הפיתוח עסק בהקמת פרויקט מסחרי הכולל כפריה (להלן: " הכפריה") ותחנת דלק (להלן יחד: " תחנת הדלק" או " התחנה") על המקרקעין והחכרתם לקיבוץ לאחר ההקמה.

(ג)                  ביום 18.1.99 התקשרה המערערת בהסכם עם הקיבוץ (להלן: " הסכם הייזום"), שבו הסכימו לפעול להקמת תחנת הדלק, כשהמערערת תטפל, בין היתר, בהכנת התוכניות, בקבלת ההיתרים ובבנייה, והקיבוץ ישכיר לה את התחנה לתקופת החכירה לפי הסכם הפיתוח (49 שנים). הלכה למעשה הסכימו הצדדים שהמערערת תבוא בנעליו של הקיבוץ בנוגע לקבלת האישורים שנדרשו להקמת התחנה ולתשלומים שיידרשו בקשר לכך. כך למשל קבע הסכם הפיתוח שעל הקיבוץ " לשלם במועדם את כל המסים הממשלתיים, העירוניים והאחרים, ארנונות, תשלומי חובה לסוגיהם וכל מסי הפיתוח ואגרות הפיתוח מכל סוג שהוא, החלים על פי דין על מקרקעין ואו על בעלים ו/או על מחזיקים של מקרקעין, ואשר יחול על המגרש ו/או בקשר עמו, בגין כל תקופת הפיתוח" (סעיף 6), והסכם הייזום קבע שהמערערת תשלם את התשלומים הללו ובין היתר את היטל ההשבחה (סעיף 13(ב)(1)).   

(ד)                משפנו הקיבוץ והמערערת למשיבות לשם אישור תכניות הבנייה וקבלת היתר בנייה, דרשו המשיבות תשלום היטל השבחה בסך 290,000 ש"ח בגין תחנת הדלק וסך 95,000 ש"ח בגין הכפריה על פי שומה שערך השמאי מרגלית מטעמן (נכון ליום 1.1.93). המערערת והקיבוץ פעלו לפי הפרוצדורה הקבועה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: " החוק" או " התוספת השלישית" לפי העניין), והגישו למשיבות חוות דעת של השמאי שאול רוזנברג מטעמם, שהגיע למסקנה שאין מקום לחיוב בהיטל השבחה כלל, ולחלופין שם את שווי ההשבחה בסכום של 77,000 ש"ח ליום 1.1.93 שההיטל הנגזר ממנו הוא 38,500 ש"ח. השמאי רוזנברג עיגן את חוות דעתו שאין הקיבוץ חב בהיטל השבחה בהוראות התוספת השלישית המטילות את חובת התשלום על בעלים או חוכר של המקרקעין, וציין שבזמן הרלוונטי הקיבוץ לא היה בעלים או חוכר של המקרקעין. השמאי גם הפנה להלכת קנית (רע"א 85/88 קנית ניהול השקעות ומימון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן פ"ד מב(4) 782 (1989)), ופירט שנקבע בה שבר רשות על פי הסכם פיתוח עם המינהל אינו חב בתשלום ההיטל. כאן המקום להזכיר שהשמאי מרגלית מטעם המשיבות סבר שיש לראות בקיבוץ חוכר של המקרקעין.

(ה)                המערערת דרשה תחילה למנות שמאי מכריע, אך לאחר מכן ויתרה על דרישתה ולמעשה על האפשרות להשיג ולערער על דרישת הוועדה. ביום 13.1.99 כרתו, הקיבוץ והמערערת מצד אחד והוועדה מצד שני, הסכם (להלן: " הסכם הפשרה") בדבר הסכום שתשלם המערערת בגין היטל השבחה שאותו העמידו הצדדים על 280,000 ש"ח. אכן, על פי הסכם הפשרה, שילמה המערערת את הסכום האמור בצירוף הפרשי הצמדה, בשני תשלומים שווים בחודשים אפריל ויוני 2000.

(ו)                  לאחר שהתחנה נבנתה וניתנה לה תעודת גמר ("טופס 4") פנתה המערערת בדרישה להשיב לה את התשלום ששילמה, בטענה שזה נדרש ממנה שלא כדין. משלא נענתה הגישה את תביעתה לבית משפט קמא.

2.         התביעה וההגנה

(א)                בכתב התביעה תבעה המערערת את המשיבות להשבת הכספים ששילמה לפי הסכם הפשרה. המערערת טענה שאין יריבות בינה (והקיבוץ בכלל) לבין המשיבות משום שבמעמדו של הקיבוץ כבר רשות לא חלה חובת תשלום היטל השבחה כלל. המערערת טענה שכרתה את הסכם הפשרה ושילמה את הסכום המוסכם תחת לחץ ובלית ברירה, כאשר המשיבות ניצלו את רצונם של המערערת והקיבוץ לממש את זכויותיהם לבניית התחנה, והתנו את מתן היתר הבנייה בתשלום היטל ההשבחה. המערערת הוסיפה וטענה שהואיל והקיבוץ והיא עצמה לא חבו בהיטל השבחה, הרי דרישת המשיבות הייתה מחוסרת בסיס חוקי וכך גם גביית הכסף.

(ב)                בכתב ההגנה הכחישו המשיבות את טענות המערערת וטענו שחתמה על הסכם הפשרה מרצונה החופשי ומתוך שיקולים כלכליים ועסקיים.

3.         פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                בית משפט קמא המליץ לצדדים, והצדדים קיבלו עליהם, לוותר על הבאת ראיות ולסכם טיעוניהם בכתב, באופן שבית המשפט יפסוק על פי החומר שבפניו. 

(ב)                בפסק הדין דחה בית משפט קמא את התביעה. בית משפט קמא עמד על טיבו ומהותו של הסכם פשרה שבו קונה כל אחד מהצדדים את הסיכונים, הן עובדתיים הן משפטיים, הן כאלה שבהווה הן כאלה שעשויים להתגלות בעתיד. ועוד עמד בית משפט קמא על מגמת בתי המשפט, שלא לבטל הסכמי פשרה שבעלי דין הגיעו אליהם בתום לב, מטעמים של סופיות הדיון וכיבוד רצונם של הצדדים. בית משפט קמא דחה את טענת חוסר היריבות שטענה המערערת, בנימוק שהיריבות קמה עת כרתו הצדדים את הסכם הפשרה ויצרו קשר חוזי ביניהם.

(ג)                  בית משפט קמא הסכים שבתקופה הרלוונטית לעריכת הסכם הפשרה, היה הקיבוץ בר רשות ולא בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין, ולפיכך, ולנוכח הוראת סעיף 2 של התוספת השלישית והלכת קנית, לא היה מקום לחייבו בהיטל השבחה. אולם, בית משפט קמא דחה את טענת המערערת שיש לבטל את הסכם הפשרה מחמת "לחץ" (בית המשפט והמערערת השתמשו במונח זה הגם שכיוונו למעשה לכפיה, אילוץ ועושק) שהופעל עליה בעת חתימתו, שהרי הלחץ שבו מדובר נבע רק משיקולים עסקיים ומסחריים של המערערת שרצתה לקדם את בניית התחנה, ולחץ מעין זה אינו מקים עילה לביטול חוזה (בגין כפיה, אילוץ או עושק). בית משפט קמא הזכיר שבטרם כרתה המערערת את הסכם הפשרה הייתה לפניה חוות דעת של שמאי מטעמה שאמר את הדברים במפורש, דהיינו שהואיל והקיבוץ אינו בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין הרי שיתכן שאין הוא, והמערערת הבאה בנעליו, חבים בהיטל השבחה. אולם, המערערת בחרה שלא לפנות לשמאי מכריע, בהליך שיכול והיה מביא לביטול דרישת התשלום; היא עשתה כן משיקוליה שלה, ולא כתוצאה ממעשה פסול של המשיבות.

(ד)                בית משפט קמא שקל את האפשרות לבטל את הסכם הפשרה בשל טעות שבדין שנפלה אצל המערערת, אך הגיע למסקנה שלא נפלה אצלה טעות כלל, שהרי חוות דעת השמאי מטעמה הייתה לפניה והציגה לפניה את המצב המשפטי כהווייתו. בית משפט קמא לא מצא שהתגלו "עובדות חריגות כבדות משקל" היכולות להביא לביטול הסכם הפשרה, ולא נוצר מצב של חוסר איזון בין בעלי הדין שיכול והיה דורש את התערבותו.

לפיכך דחה בית משפט קמא את התביעה.

4.         טענות המערערת

(א)                המשיבות לא היו רשאיות לחייב בהיטל השבחה מפני שהקיבוץ לא היה בעלים או חוכר לדורות של התחנה.